房地产预售许可需要哪些前提条件？
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房地产预售许可，指的是房地产开发企业在房产还没建成时，把正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。要获得房地产预售许可，需要满足一定的前提条件。 首先，根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这就好比你要在一块地上盖房子卖，得先把这块地的使用费用交清，拿到合法使用这块地的凭证。土地使用权证书是对土地合法使用的证明，没有它，后续的开发和预售就缺乏基础。 其次，持有建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证保证了房地产项目的建设符合城市规划要求。就像你盖房子不能想怎么盖就怎么盖，得按照城市整体规划的安排来。施工许可证则表明该项目已经获得了施工的合法批准，具备了施工的条件。没有这两个证件，工程的建设可能就是不合法的，更不能进行预售。 再者，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这是为了确保开发商有足够的资金和能力完成项目建设。如果投入资金过少，可能会出现烂尾楼的情况，损害购房者的利益。确定施工进度和竣工交付日期，能让购房者对房屋交付时间有明确的预期。 最后，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是房地产预售的关键一步，只有取得了这个证明，开发商才可以合法地进行商品房预售活动。如果没有取得预售许可证明就进行预售，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。 总之，房地产预售许可的前提条件是多方面的，开发商必须严格遵守这些规定，才能合法地进行商品房预售，保障购房者的合法权益。
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