对商品房预售合同中免责条款的规制有哪些？

在商品房交易中，预售合同是常见的合同形式，其中的免责条款是指在合同中约定的，免除或限制一方当事人未来责任的条款。不过，这类条款并非可以随意设置，法律对其有相应的规制。

首先，从《民法典》的角度来看，根据《民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房预售合同很多时候属于格式合同，其中的免责条款若属于格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

其次，《民法典》第四百九十七条规定，如果免责条款存在下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。在商品房预售合同中，如果开发商通过免责条款不合理地免除自己的质量保证责任、延期交付责任等，或者加重购房者的违约责任等，这样的免责条款是无效的。

再者，《消费者权益保护法》也有相关规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。购房者作为消费者，在面对商品房预售合同中的免责条款时，若发现存在上述不公平不合理的情况，可以依据该法维护自己的权益。

另外，在司法实践中，法院在审理涉及商品房预售合同免责条款的纠纷时，会综合考虑合同的目的、交易习惯、双方的利益平衡等因素。如果免责条款的内容违背了公序良俗，或者明显违反了诚实信用原则，法院也可能认定该免责条款无效或者对其进行适当调整。

购房者在签订商品房预售合同遇到免责条款时，要仔细审查，若认为条款不合理，可与开发商协商修改。若协商不成，且在后续发现免责条款存在违法违规情形，可以通过法律途径维护自己的合法权益。