二手房买卖合同的违约金有什么约束？
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在二手房买卖中，违约金是合同当事人为确保合同履行，预先约定一方违约时应向对方支付的金钱。它对合同双方都起到约束作用，能保障交易顺利进行。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这是违约金约束的基础，明确了违约方要为其违约行为负责。 关于违约金的数额，《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 一般来说，如果违约金数额是双方在公平、自愿的基础上协商确定的，且没有明显过高或过低，通常会得到法律认可。然而，如果违约金过高，违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少。判断是否“过分高于造成的损失”，司法实践中一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 例如，卖方违约不卖房了，买方已经支付了定金和部分房款，并且因为房价上涨导致重新购房成本增加，这些实际损失就是确定违约金数额的重要参考。如果合同约定的违约金远远高于这些实际损失，卖方就可以请求调整。 另外，违约金的约束还体现在它的支付条件上。只有当一方出现合同约定的违约情形时，另一方才有权利要求违约方支付违约金。比如合同约定卖方应在某个日期前完成房屋过户手续，若卖方逾期未办理，就构成违约，买方有权要求其支付违约金。 总之，二手房买卖合同的违约金既给予了合同双方一定的自主约定空间，又通过法律规定进行了合理约束，以保障合同交易的公平和公正。
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