商铺租赁有哪些法律风险需要防控？

在商铺租赁过程中，存在着多种法律风险，需要我们谨慎对待并做好防控措施。下面就为您详细介绍相关法律风险及防控办法。

首先是主体资格风险。在商铺租赁中，出租方是否具有合法的出租权至关重要。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。如果出租方并非商铺的所有权人，或者没有获得合法的转租授权，那么租赁合同可能会面临无效的风险。比如，甲将从乙处租来的商铺擅自转租给丙，而乙并未同意转租，这种情况下甲与丙的租赁合同就可能无效。为了防控这一风险，承租人在签订合同前，一定要查看出租方的产权证明或合法的转租授权文件，确保出租方具有合法的出租资格。

其次是合同条款风险。合同条款是明确双方权利义务的重要依据。《民法典》第四百七十条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。在签订商铺租赁合同前，承租人要仔细审查合同条款。例如，租金的支付方式和时间、租赁期限的起始和终止日期、违约责任等条款都需要明确。如果合同中对租金调整方式没有明确约定，在租赁期间出租方随意提高租金，就可能引发纠纷。因此，对于合同中的重要条款，双方应当进行充分的协商，并确保条款清晰明确，避免产生歧义。

再者是装修改造风险。很多承租人会对商铺进行装修改造以满足经营需求。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。所以，承租人在进行装修改造前，一定要取得出租人的书面同意，并明确装修改造的范围、费用承担、租赁期满后装修物的处理等问题，以免日后产生纠纷。

另外，还有优先购买权风险。依据法律规定，在租赁期间，商铺所有权人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果所有权人未通知承租人就将商铺出售，承租人的优先购买权就受到了侵害。为了防控这一风险，承租人可以在合同中明确约定出租方在出售商铺时的通知义务和违约责任。

最后是租赁登记备案风险。虽然办理租赁登记备案不是租赁合同生效的必要条件，但依据《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。办理租赁登记备案可以对抗第三人，保障承租人的合法权益。如果未办理登记备案，可能会面临一房多租等风险。所以，承租人应督促出租方及时办理租赁登记备案手续。

总之，在商铺租赁过程中，无论是出租方还是承租方，都应当增强法律意识，仔细审查合同条款，明确双方的权利义务，做好风险防控措施，以避免不必要的法律纠纷。