最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律有哪些若干问题的解释？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践制定的。下面为你详细介绍其中一些重点内容。

首先是合同的效力问题。解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这就意味着，如果房屋本身的建设不符合规划许可，那签订的租赁合同一开始可能就是无效的，但如果后续能补齐手续，合同就可以认定为有效。

关于合同的履行和解除。因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。这体现了公平原则，当出现不可归责于承租人的情况影响合同履行时，承租人有相应的权利。

装饰装修物的处理也是一个重要方面。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照相关情形分别处理。比如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

此外，在转租问题上，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。这就明确了转租期限的限制，保障了各方的权益。 该解释从多个方面对城镇房屋租赁合同纠纷的法律应用进行了规定，为解决此类纠纷提供了明确的法律依据，对于规范租赁市场，保护当事人的合法权益起到了重要作用。