房屋优先购买权被侵犯后,应当在多长时间内提起诉讼?

我有套房子,之前和租户约定了他有优先购买权。但最近我把房子卖给别人了,租户说我侵犯了他的优先购买权,要起诉我。我想知道他得在多久之内起诉才有效,要是过了时间我是不是就不用怕被起诉了。
张凯执业律师
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在房屋买卖过程中,优先购买权是法律赋予特定主体的一项重要权利。所谓房屋优先购买权,简单来说,就是在同等条件下,特定的人有优先购买该房屋的权利,比如房屋的承租人就享有这种权利。


当房屋优先购买权被侵犯时,权利人需要在一定的时间内提起诉讼来维护自己的权益,这个时间在法律上被称为诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。


这意味着,当房屋优先购买权人知道或者应当知道自己的优先购买权被侵犯时,应当在三年内提起诉讼。例如,如果房东在未通知承租人的情况下将房屋卖给了第三人,承租人在得知这一情况后,从知道的那一刻起开始计算三年的诉讼时效。


不过,这里需要注意的是,在司法实践中,如果是房屋承租人的优先购买权受到侵害,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,承租人以出租人与第三人之间恶意串通,侵害其优先购买权为由,请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院应予支持。但承租人请求行使优先购买权的,人民法院不予支持。也就是说,即便承租人在诉讼时效内起诉,其优先购买权的主张也可能因不同情况受到限制。总之,当优先购买权被侵犯时,权利人应及时咨询专业法律人士,在诉讼时效内合理维护自己的权益。

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