买房子的定金分几类？

在购买房子的过程中，定金是一个常见的概念。从法律层面来讲，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，属于一种法律上的担保方式。

根据不同的性质和作用，买房子的定金主要分为以下几类：

立约定金，它是为了保证正式订立主合同而交付的定金。也就是说，购房者和卖房者为了将来能签订正式的购房合同，先交付一定数额的定金作为担保。如果购房者拒绝订立主合同，就无权要求返还定金；而如果卖房者拒绝订立合同，则应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

成约定金，这是以定金的交付作为合同成立的要件。简单来说，只有当购房者交付了定金，购房合同才会成立。如果没有交付定金，合同就不成立。不过，如果卖房者已经履行了主要义务，比如将房屋实际交付给购房者使用，而购房者也接受了，那么即使没有交付定金，合同也会被视为成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十六条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。”

解约定金，它是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。也就是说，购房者或者卖房者可以通过放弃定金或者双倍返还定金来解除合同。比如购房者交付了解约定金后，又不想购买该房屋了，那么他可以放弃定金来解除合同；而卖房者如果不想卖房了，就需要双倍返还定金来解除合同。

违约定金，这是最为常见的一种定金类型，是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。当购房者或者卖房者不履行合同约定的义务时，就需要承担定金罚则。如果购房者违约，无权要求返还定金；如果卖房者违约，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

购房者在交付定金时，一定要明确所交付定金的类型，并且在合同中明确约定，以避免不必要的纠纷。