预售商品房抵押合同是否具有效力？

预售商品房抵押合同的效力问题，涉及到诸多法律规定和实际情况，下面为您详细分析。

首先，我们要明确什么是预售商品房抵押。简单来说，就是购房者在购买还没建成的房子时，把未来拿到手的这套房子抵押给别人，比如银行，以此来获取贷款等。这种抵押和我们平时看到的现房抵押不太一样，因为房子还没实际建成，只是有个购买的权益。

关于预售商品房抵押合同的效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律有规定。一般情况下，如果抵押合同是双方真实意愿的表达，不存在欺诈、胁迫等情况，并且合同内容不违反法律法规的强制性规定，同时办理了相关的抵押登记手续，那么这个抵押合同就是有效的。

从双方真实意愿来看，签订合同的双方都清楚自己在做什么，愿意按照合同的条款来履行。比如购房者自愿把预售房抵押出去获取资金，而抵押权人也愿意接受这个抵押。如果一方是在被欺骗或者被强迫的情况下签的合同，那这个合同的效力就可能会受到影响。

不违反法律法规的强制性规定也很关键。法律规定了一些禁止或者限制抵押的情况，如果预售商品房抵押合同违反了这些规定，那合同就可能无效。比如该预售房本身存在权利瑕疵，像已经被法院查封等情况，就不能再进行抵押。

办理抵押登记手续也是重要的一环。在我国，不动产抵押一般都需要办理登记，预售商品房抵押也不例外。办理登记后，抵押权才能得到法律的保护。如果没有办理登记，虽然抵押合同可能在双方之间还是有效的，但不能对抗善意第三人。也就是说，如果房子又被卖给了不知情的其他人，抵押权人可能就无法实现自己的抵押权了。

在实际生活中，要判断一份预售商品房抵押合同是否有效，需要综合考虑以上这些因素。如果遇到复杂的情况，建议咨询专业的律师，以保障自己的合法权益。