“五证”与“两书”分别是什么？

在房地产交易中，“五证”和“两书”是非常重要的概念，它们关乎购房者的合法权益和所购房屋的合法性、质量保障等。下面我们分别来了解一下。

“五证”是指房地产开发商在房地产市场上销售商品房必须具备的五个证件，它们分别是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》（如果是现房销售，则是《商品房销售许可证》）。 《国有土地使用证》是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金。 《建设用地规划许可证》表明该土地的使用符合城市规划的要求，明确了土地的用途和开发强度等规划指标。 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确保建设工程按照规划进行建设。 《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。 《商品房预售许可证》则是开发商进行商品房预售的合法凭证，没有此证，开发商不得进行商品房预售活动。

依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可见，“五证”是开发商进行合法销售的必要条件。

“两书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 《住宅使用说明书》则是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

购房者在购房时，务必查看开发商的“五证”和“两书”，这是保障自身合法权益的重要手段。如果开发商缺少“五证”，可能会导致所购房屋无法办理产权证书，存在诸多法律风险；而“两书”则是房屋质量和使用说明的重要保障，有助于购房者在入住后遇到问题时维护自身权益。