土增税预缴计税依据是什么？

我在做房地产项目，涉及土增税预缴。不太清楚土增税预缴时的计税依据到底是怎么确定的，是按照销售额吗，还是有其他的计算方式，想了解一下这方面的具体规定。
张凯执业律师
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土地增值税（简称土增税）预缴计税依据是计算在房地产项目预售阶段需要预先缴纳土增税金额的基础。简单来说，就是根据这个依据，按照一定的预征率来算出要预缴多少土增税。


根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


对于适用增值税一般计税方法的纳税人，土增税预缴计税依据=预收款-应预缴增值税税款。这里的应预缴增值税税款按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定计算。例如，某房地产开发企业采用一般计税方法销售房地产项目，取得预收款1000万元，假设适用的增值税税率为9%，则应预缴增值税税款=1000÷（1 + 9%）×3% ≈ 27.52万元，那么土增税预缴计税依据=1000 - 27.52 = 972.48万元。


而对于适用简易计税方法的纳税人，土增税预缴计税依据=预收款÷（1 + 5%）。比如，某企业采用简易计税方法销售房地产取得预收款500万元，那么土增税预缴计税依据=500÷（1 + 5%）≈ 476.19万元。


总之，土增税预缴计税依据的确定和增值税的计税方法密切相关，不同的增值税计税方法对应着不同的土增税预缴计税依据计算公式。

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