房地产预缴所得税该如何计算？

房地产预缴所得税的计算涉及多个方面，下面为您详细介绍。首先，我们需要了解一些基本概念。企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。对于房地产企业来说，在项目预售阶段，需要按照规定预缴企业所得税。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

预计毛利额的计算公式为：预计毛利额=预售收入×预计计税毛利率。这里的预售收入是指房地产企业通过预售房屋等方式取得的收入。预计计税毛利率则由各地根据当地的实际情况确定。一般来说，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

在计算出预计毛利额后，还需要考虑相关的税费扣除。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。这里的期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用；已销开发产品计税成本是指按照规定计算的已销售开发产品的成本；营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等；土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

最后，计算预缴所得税的公式为：预缴所得税=（预计毛利额-期间费用-已销开发产品计税成本-营业税金及附加-土地增值税）×适用税率。适用税率一般为25%。例如，某房地产企业在某市城区预售房屋取得收入1000万元，当地规定的预计计税毛利率为15%，该企业当期发生期间费用50万元，已销开发产品计税成本300万元，营业税金及附加55万元，土地增值税10万元。则预计毛利额=1000×15% = 150万元，应纳税所得额=150 - 50 - 300 - 55 - 10=-265万元（这里出现负数表示当期不需要预缴所得税）。如果计算结果为正数，则按照该正数乘以25%的税率计算预缴所得税金额。