什么是认购书，认购书签订后在什么情况下可以退定金？

认购书是购房者与开发商或卖方之间就房屋买卖相关事宜初步达成的书面协议。它通常包含了房屋的基本信息、价格、付款方式、认购定金等内容，是一种预约合同，其目的在于约束双方在一定期限内就正式的房屋买卖合同进行洽谈和签订。

从法律角度来看，认购书具有一定的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。认购书一般是以书面形式订立，因此符合合同订立的形式要求。

接下来谈谈认购书签订后可退定金的情况。定金是一种担保方式，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第一种情况是开发商或卖方的原因导致合同无法签订。如果是开发商没有按照认购书约定的条件与购房者签订正式合同，比如擅自提高房价、改变房屋户型等，购房者有权要求开发商双倍返还定金。因为这种情况下是开发商违约，根据上述法律规定，收受定金一方违约应双倍返还定金。

第二种情况是不可归责于双方的事由。例如，因不可抗力因素，像自然灾害、政府政策调整等导致无法签订正式合同。这种情况下，双方都没有过错，根据公平原则，开发商应当将定金返还给购房者。

第三种情况是对合同条款无法协商一致。如果双方在签订正式合同时，就合同的某些重要条款，如违约责任、交房时间等无法达成一致意见，导致不能签订正式合同，那么这种情况不能归责于任何一方，开发商也应当退还定金。因为在签订认购书时，双方可能只是对一些主要条款达成了初步意向，对于一些细节还需要进一步协商，如果因为这些细节问题无法协商一致而不能签订正式合同，不能认定为某一方违约。

总之，认购书是房屋买卖过程中的重要文件，在签订时要谨慎。当遇到需要退定金的情况时，要根据具体情况，依据相关法律规定来维护自己的合法权益。