开发商跑了但房子已经入住该怎么办？

当遇到开发商跑路但房子已入住的情况时，你可以采取以下措施来保障自己的合法权益。首先，要明确几个重要的法律概念。房屋产权包括房屋所有权和土地使用权，只有办理了合法的产权登记，你才真正拥有完整意义上的房屋产权。在这种情况下，你需要确认开发商是否已经完成了房屋的初始登记。初始登记是开发商办理大产权证的过程，只有完成初始登记，购房者才能办理自己的小产权证。

根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这就强调了产权登记对于房屋产权归属的重要性。

第一步，你可以和其他购房者联合起来。人多力量大，大家一起去当地的政府部门，比如住建局、房管局等，反映开发商跑路的情况。这些部门有责任对房地产市场进行监管，他们可以提供一些帮助和指导，例如查询房屋的相关手续是否齐全，是否可以继续办理产权登记等。

第二步，收集相关证据。这些证据包括购房合同、付款凭证、入住证明等。购房合同是你和开发商之间的约定，付款凭证证明你已经履行了付款义务，入住证明则能证明你实际占有了该房屋。这些证据在后续可能出现的维权过程中非常重要。

第三步，如果房屋已经具备办理产权登记的条件，你可以向法院提起诉讼。请求法院判决开发商协助办理产权登记手续。法院在审理后，如果认定你的诉求合理合法，会依法作出判决。一旦拿到法院的生效判决，你可以凭借判决直接到不动产登记机构办理产权登记。

第四步，如果开发商跑路导致房屋存在质量问题或者其他后续问题，你可以根据购房合同中的相关条款，追究开发商的违约责任。如果开发商已经没有财产可供执行，你还可以查看是否存在其他责任人，例如开发商的股东在出资方面是否存在瑕疵等情况，若存在，股东可能需要在一定范围内承担责任。

总之，在开发商跑路的情况下，你要积极主动地采取措施，通过合法途径来保障自己对房屋的权益。