房屋出租后修缮的义务应该由谁承担？
我把房子租出去了，最近租户说房子有些地方需要修缮，比如水管有点漏水。我觉得这是正常使用损耗，租户也应该承担一部分修缮责任，但租户认为房东理应负责。我想知道从法律角度看，房屋出租后的修缮义务到底该由谁承担呢？
张凯执业律师
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在房屋租赁关系中，修缮义务的承担是一个重要的问题，它关系到出租人和承租人双方的权益。下面我们从法律规定和不同情况来详细分析。
首先，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。这就意味着，在一般情况下，房东也就是出租人有责任对出租的房屋进行修缮。因为出租人作为房屋的所有权人，对房屋的整体状况更为了解，并且从收益角度来看，出租房屋获取租金，所以承担修缮义务是合理的。
例如，如果房屋的屋顶出现了漏水问题，影响到了正常居住，那么房东就需要及时安排人员进行维修。如果房东没有及时履行维修义务，根据《民法典》第七百一十三条规定，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
然而，也存在一些特殊情况。如果是因为承租人的过错导致房屋需要修缮，那么修缮义务就应当由承租人承担。比如承租人在使用过程中，故意破坏房屋的设施设备，或者没有按照正常的使用方式使用房屋，造成房屋损坏，这种情况下，承租人就需要自己承担维修费用。
另外，如果租赁合同中对修缮义务有明确的约定，那么双方就应当按照合同的约定来执行。合同是双方意思自治的体现，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，就具有法律效力。
总之，在确定房屋出租后修缮义务的承担时，首先要看合同的约定，如果合同没有约定，一般情况下由出租人承担，但因承租人过错导致的修缮由承租人负责。这样可以平衡出租人和承租人的利益，保障双方的合法权益。