开发商在取得商品房预售许可前能否收取订购协议定金？
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在探讨开发商在取得商品房预售许可前能否收取订购协议定金这个问题时，我们需要从相关法律规定以及实际的法律后果等方面进行分析。 首先，根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 从法律规定可以看出，预售许可证明是开发商合法进行商品房预售的必要条件。 关于定金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然该条文主要针对的是预售合同效力，但对于订购协议也有一定的参照意义。 在实践中，如果开发商在未取得预售许可证明的情况下收取订购协议定金，这种行为存在一定的法律风险。因为在这种情况下，订购协议可能被认定为无效。一旦协议无效，根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以开发商应将定金返还给购房者。 然而，如果开发商在购房者起诉前取得了预售许可证明，那么相关协议可能会被认定为有效，定金的效力也可能得到认可。 总之，从法律的严谨性和保护购房者权益的角度出发，购房者在面对开发商在未取得预售许可前收取定金的情况时，要保持谨慎，充分了解相关法律规定，维护自己的合法权益。
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