借名买房是否不能对抗第三人？
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借名买房是指实际购房人因各种原因，借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在这种情况下，实际购房人虽然支付了购房款，但房屋的所有权登记在名义购房人名下。那么，借名买房是否不能对抗第三人，需要分情况来看。 从法律原理上来说，物权具有公示公信原则。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，房屋的所有权以登记为准，登记在谁名下，法律上就认为谁是房屋的所有权人。在借名买房中，名义购房人是房屋登记的所有权人，第三人基于对不动产登记的信赖，有理由相信名义购房人就是房屋的真正主人。 当名义购房人对外负有债务时，债权人可以依据生效的法律文书，申请法院对登记在名义购房人名下的房屋进行查封、拍卖等执行措施。此时，实际购房人如果主张自己是房屋的真正权利人，想要排除执行，就需要证明自己与名义购房人之间存在借名买房的约定，并且自己实际支付了购房款、实际占有使用房屋等。但即便实际购房人能证明这些事实，也不一定能对抗第三人。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合一定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。然而，借名买房的实际购房人往往难以完全符合这些情形。因为借名买房本身可能存在规避政策等问题，法律一般不会优先保护这种行为。 但是，如果第三人知道或者应当知道借名买房的事实，那么第三人就不能以不知道房屋实际归属为由来主张权利。比如第三人与名义购房人恶意串通，损害实际购房人的利益，这种情况下，实际购房人可以通过法律途径维护自己的权益。不过，实际购房人需要承担举证责任，证明第三人存在恶意串通的情形。 综上所述，借名买房一般情况下难以对抗善意第三人，但在特定情况下，如果有充分的证据证明第三人存在恶意等情况，实际购房人可以尝试维护自己的权利。在进行借名买房这种行为时，存在较大的法律风险，建议谨慎为之。
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