商品房预售合同有什么特点？
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商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的合同。下面为您详细介绍其特点： 首先，从合同标的物来看，具有特殊性。与普通房屋买卖合同不同，商品房预售合同的标的物是尚未建成的房屋。也就是说，购房者在签订合同时，看到的可能只是一片工地或者正在建设中的建筑框架，而不是已经完工、可以直接入住的房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的条件进行了规定，这也从侧面反映了预售合同标的物的特殊性。该条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 其次，合同的履行具有长期性。由于房屋尚未建成，从签订预售合同到房屋交付使用，通常需要经历较长的时间。在这段时间内，可能会出现各种不确定因素，如工程进度延误、建筑质量问题、市场价格波动等。为了保障双方的权益，合同中通常会对房屋的交付时间、质量标准、违约责任等条款作出详细约定。例如，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 再者，合同的登记备案具有重要性。根据相关法律规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这一规定主要是为了加强对商品房预售的管理，保护购房者的合法权益，防止开发商一房多卖等欺诈行为的发生。登记备案并不影响合同的效力，但它是一种行政监管手段。例如，《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 最后，合同受国家政策和法律法规的干预较强。房地产市场是我国经济的重要组成部分，为了维护市场秩序，保障购房者的合法权益，国家出台了一系列政策和法律法规对商品房预售进行规范。除了前面提到的《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》外，还有《民法典》等相关法律法规对合同的订立、履行、违约责任等方面进行了规定。例如，《民法典》中关于合同的基本原则、合同的订立、履行、变更、解除等规定，同样适用于商品房预售合同。这些规定都体现了国家对商品房预售合同的干预和监管。
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