商品房预售合同再转让有哪些行为特征？
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商品房预售合同再转让，简单来说，就是购房者把自己和开发商签订的预售合同的权利义务转让给别人。下面我们来详细说说它的行为特征。 首先，从合同的主体变更角度来看。在商品房预售合同再转让中，合同的主体发生了变化。原本预售合同是购房者和开发商签订的，当进行再转让时，购房者将自己在合同中的地位转让给了第三人。也就是说，第三人取代了原购房者成为新的合同主体，享有合同中的权利并承担相应的义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在这种转让中，虽然主体变更了，但合同本身是有效的，新的主体要受到合同条款的约束。 其次，从转让的时间特点来讲。它是在商品房尚未建成、还处于预售阶段进行的转让。这和商品房建成后的现房买卖有很大区别。在预售阶段，房屋还在建设过程中，存在很多不确定性，比如建设进度、质量问题等。而法律对于预售合同的转让也有一定的规范，目的是保障交易的安全和稳定。例如，根据《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。虽然目前国务院没有统一的明确规定，但各地可能会有相关的政策和管理办法。 再者，转让的对象是合同权利义务。购房者转让的不是实际的房屋，而是预售合同中的权利和义务。这些权利包括未来取得房屋所有权的权利，义务则可能包括按照合同约定支付剩余房款等。这意味着第三人承接的是整个合同关系，要履行原购房者在合同中的责任。 另外，从风险方面来看。由于是在预售阶段转让，存在一定的风险。一方面，房屋建设可能出现问题，如工期延误、质量不达标等，这会影响到新的受让人的权益。另一方面，市场价格波动也可能导致转让价格与实际价值不符。对于这种风险，相关的法律规定了当事人可以通过合同条款来约定风险的承担方式。比如，双方可以在转让合同中明确，如果房屋出现质量问题，责任由谁承担等。 最后，关于登记备案问题。一般来说，预售合同本身需要进行登记备案，而预售合同的再转让也可能需要进行相应的登记手续。这是为了便于房地产管理部门对房地产市场进行监管，保障交易的合法性和透明度。依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。虽然对于再转让的登记备案没有明确统一的规定，但很多地方也要求进行类似的登记，以确保交易的可追溯性。 综上所述，商品房预售合同再转让具有主体变更、时间特定、转让对象为合同权利义务、存在风险以及可能需要登记备案等行为特征。在进行这种转让时，当事人要充分了解相关的法律规定，谨慎签订转让合同，以保障自己的合法权益。
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