商品房预售的程序是怎样的？

商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。以下为您详细介绍其程序：

首先是申请预售许可。房地产开发企业要想进行商品房预售，得先向房地产管理部门申请预售许可，拿到《商品房预售许可证》。依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

其次是进行广告宣传。在取得预售许可证后，开发商就可以通过各种渠道对预售的商品房进行广告宣传了。不过要注意，广告内容必须真实、合法、准确，不能有虚假、误导性的内容，这也是《中华人民共和国广告法》对房地产广告的要求。

然后是签订认购书。购房者如果对预售的商品房感兴趣，在了解相关信息后，会与开发商签订认购书，并交付一定数额的定金。认购书里一般会包含当事人姓名或名称、商品房基本情况、商品房总价款、付款方式、定金数额等内容。

接着是签订预售合同。认购书签订后一定期限内，购房者要和开发商签订正式的《商品房预售合同》。合同中会详细约定双方的权利和义务，比如房屋的位置、面积、价格、交付时间、质量标准等。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

最后是办理登记备案和预告登记。合同签订后，开发商要在规定时间内到房地产管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。购房者可以根据自己的需求，申请办理预告登记，以保障将来实现物权。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

完成上述程序后，在房屋竣工并通过验收后，开发商会按照合同约定将房屋交付给购房者，购房者进行验收，没问题后办理房屋产权登记，取得房屋所有权证。