开发商违反销售广告的承诺是否需承担违约责任？
我买房子的时候，开发商的销售广告里承诺了很多配套设施，比如小区会有游泳池、健身房等。现在房子交付了，这些承诺的设施都没有。我想知道，这种情况下开发商违反销售广告的承诺，是不是要承担违约责任呢？
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共1位律师解答
在法律层面，开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任，需要分情况来看。 首先，要了解一下销售广告的性质。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。一般情况下，开发商的销售广告属于要约邀请，它只是一种吸引购房者的宣传手段，并不直接构成合同内容。也就是说，单纯的销售广告内容通常不具有强制约束力。 然而，存在特殊情况。如果销售广告中的内容符合要约的条件，那么它就具有了不同的法律意义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 结合实际来看，若开发商在销售广告中对小区配套设施，如游泳池、健身房等作出了具体明确的说明和允诺，并且这些承诺对您决定购买该房屋以及房屋价格的确定有重大影响，那么即便这些内容没有写入购房合同，也会被视为合同的一部分。此时，开发商没有按照销售广告的承诺提供相关设施，就构成违约，需要承担违约责任。违约责任的承担方式可能包括赔偿损失、采取补救措施等。您可以与开发商进行协商，要求其承担相应责任；如果协商不成，可以通过法律途径维护自己的合法权益。
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