商品房预租与出租有什么区别？

商品房预租和出租是房地产租赁市场中两个不同的概念，它们之间存在着诸多区别。

首先，从定义和适用情况来看，商品房预租是指房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房预租协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。简单来说，就是房子还没完全建好、还没有正式的产权证明时就开始出租。而商品房出租则是指房地产权利人将其拥有所有权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，此时房子已经建成并且有了合法的产权。

在法律规定方面，《城市房屋租赁管理办法》等相关规定对房屋出租进行了规范，明确了出租人和承租人的权利和义务。例如，出租人有按照合同约定交付房屋、维修房屋等义务；承租人有按照约定使用房屋、支付租金等义务。对于商品房预租，目前虽然没有专门的全国性法律条文，但部分地方有相关规定。以一些城市为例，预租需要在预售合同中注明预租事项，且预租协议的租赁期限不得超过商品房的土地使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

从风险角度分析，商品房预租对承租人来说风险相对较大。因为房子还未建成，可能会出现工程延期、质量问题等情况，导致无法按时入住。而对于出租人（开发商）来说，预租可以提前回笼资金，但如果不能按时交房，可能会面临违约赔偿。商品房出租则相对风险较小，因为房屋已经建成，承租人可以实地查看房屋状况，双方的权利义务也更为明确。

在租金支付和合同履行上，预租时由于房屋尚未交付，租金支付方式可能较为灵活，一般会在合同中约定按照工程进度或者特定时间节点支付一定比例的预收款。而出租时，租金通常按照月、季或年等固定周期支付。在合同履行方面，预租合同在房屋交付后可能需要根据实际情况进行一些调整和补充；而出租合同一旦签订，双方按照约定履行即可。

综上所述，商品房预租和出租在定义、法律规定、风险、租金支付和合同履行等方面都存在明显区别。在进行相关租赁活动时，无论是出租人还是承租人都应当了解这些区别，谨慎签订合同，以保障自己的合法权益。