question-icon 售楼广告虚假宣传,合同是否有效?

我买房子的时候,开发商的售楼广告里承诺了很多配套设施和小区环境,但签完合同入住后发现根本不是那么回事,很多都没兑现。我就想问问,这种售楼广告虚假宣传的情况下,之前签的购房合同还有效吗?
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  • #购房合同效力
answer-icon 共1位律师解答

在探讨售楼广告虚假宣传时合同是否有效这个问题之前,我们需要先了解售楼广告在法律上的性质。 售楼广告通常属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示,比如常见的商业广告和宣传、寄送的价目表等都属于要约邀请。这意味着售楼广告一般只是起到吸引购房者的作用,不构成合同的具体内容。不过,根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定,如果售楼广告的内容符合要约条件,比如对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的,即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 接下来分析虚假宣传对合同效力的影响。合同效力主要分为有效、无效、可撤销等几种情况。一般情况下,售楼广告虚假宣传并不必然导致合同无效。合同无效是指合同因严重违反法律规定或公序良俗等而自始不具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为无效;第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效;第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外,违背公序良俗的民事法律行为无效;第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。通常售楼广告虚假宣传很难直接套入这些合同无效的法定情形。 然而,在虚假宣传的情况下,购房者可以根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如果开发商的售楼广告存在虚假宣传,误导购房者做出签订合同的决定,购房者可以向法院或仲裁机构请求撤销合同。合同被撤销后,自始没有法律约束力,开发商应当返还购房者已支付的购房款及利息等费用。 此外,即使合同不被撤销仍然有效,购房者也可以依据上述将符合条件的售楼广告视为合同内容的规定,要求开发商承担违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。比如开发商承诺的配套设施未建设,购房者可以要求开发商继续建设;如果无法继续建设,购房者可以要求开发商进行赔偿。

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