免费租赁属于什么合同?

我有一处闲置房子,打算免费租给朋友住。但我不太清楚这种免费租赁在法律上属于什么合同,想了解下它的性质、特点以及和有偿租赁有啥不同,这样心里能更有底。
张凯执业律师
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免费租赁,在法律上一般被认定为借用合同或者无偿租赁合同。这两者有相似之处,但也存在明显的区别。


借用合同,本质上是出借人将物品无偿借给借用人使用,借用人在使用完毕后需返还该物品。《民法典》虽然没有对借用合同进行专门的详细规定,但依据一般的法律原理和司法实践,借用合同强调的是物品的临时使用,出借人通常是基于友情、互助等因素将物品交予借用人。在借用合同中,出借人一般不承担物品的瑕疵担保责任,除非出借人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成借用人损失的,应当承担赔偿责任。


无偿租赁合同,从名称上看与有偿租赁合同相对应,是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人无需支付租金的合同。在《民法典》中,对于租赁合同有明确规定,无偿租赁也适用租赁合同的一般规则。与借用合同不同,无偿租赁合同更侧重于租赁物的使用和收益,而且在租赁期间,出租人仍需承担一定的义务,比如保证租赁物符合约定的用途等。


当判断免费租赁属于哪种合同时,关键在于双方的真实意思表示和具体的合同履行情况。如果双方明确约定是暂时借用,且没有租赁的意图,那么更倾向于认定为借用合同;如果双方虽未约定租金,但有长期使用租赁物并类似租赁的意思表示和行为,那可能会被认定为无偿租赁合同。

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