租赁合同违约金该如何约定?
我租了套房子,签合同的时候房东说要约定违约金。我不太清楚这个违约金该怎么约定,是随便定个数就行,还是有什么法律规定?也不知道约定多少合适,怕约定高了自己吃亏,约定低了又没保障,想了解下具体该怎么约定。
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在租赁合同中,违约金是指合同一方违反合同约定时,应向对方支付的一定金额的金钱赔偿。它的主要作用是为了保障合同的顺利履行,当一方违约时,能对另一方的损失进行补偿。 关于租赁合同违约金的约定,首先遵循的是当事人意思自治原则。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时,第五百八十二条规定,履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。这意味着,在租赁合同中,双方可以自行协商并约定违约金的数额或者计算方法。 不过,虽然当事人可以自由约定违约金,但也不是毫无限制的。如果约定的违约金过分高于或者低于造成的损失,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或者增加。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 在实践中,对于违约金是否“过分高于”损失,一般以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。通常认为,当违约金超过造成损失的百分之三十时,可能会被认定为“过分高于”。 所以,在约定租赁合同违约金时,建议双方根据实际情况合理确定。比如,可以参考因违约可能造成的实际损失,包括直接损失和间接损失。对于承租人来说,可能包括寻找新的租赁房屋所产生的费用、搬家费用等;对于出租人来说,可能包括空置期的租金损失等。同时,要考虑违约的可能性和程度,尽量使违约金的约定既能够起到约束双方履行合同的作用,又不会显失公平。

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