商品房的销售面积是如何计算的？

商品房销售面积的计算是一个关系到购房者切身利益的重要问题。下面为您详细介绍其计算方式及相关法律依据。

首先，我们需要了解商品房销售面积的构成。它主要由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。套内建筑面积是指商品房套内各部分建筑面积的总和，具体包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。套内使用面积就是房间实际能使用的面积；套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积；阳台建筑面积则根据阳台的类型（封闭或非封闭）按照不同的规则计算。

分摊的共有建筑面积，也就是我们常说的公摊面积，是指为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算的建筑物外墙（包括山墙）墙体面积等。比如，楼梯间、电梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道等都属于公摊面积的范围。

关于商品房销售面积的计算，我国有明确的法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

在实际操作中，房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房者明示其销售的商品房的建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积等信息，并在商品房买卖合同中明确约定。如果购房者对销售面积有疑问，可以要求开发企业提供相关的计算依据和测绘报告。测绘报告是确定商品房销售面积的重要依据，它由具有相应资质的测绘机构出具。

此外，如果商品房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方可以按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照《商品房销售管理办法》第二十条的规定处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

总之，购房者在购买商品房时，要仔细了解销售面积的计算方法和相关法律规定，保护好自己的合法权益。