购房贷款想分两次还清，利率该如何计算？

购房贷款分两次还清时，利率的计算会受到多种因素的影响，以下为您详细介绍：

**一、不同购房情况的利率政策**

初次购房阶段，二手房按揭贷款参照基准利率实施；若已购房产再贷款时，贷款利率则需依照政策规定上调，这主要取决于各个金融机构的具体贷款政策。

**二、常见的利率计算方式**

1. **等额本息还款法**：这种方式下，在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。虽然每月还款额固定，但本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。计算公式为：月供=【本金x(月利率x(1+月利率)^还款月数)÷((1+月利率)^还款月数 - 1)】，其中本金为贷款本金，月利率=年利率÷12，还款月数=贷款年限×12 。

2. **等额本金还款法**：等额本金是指在贷款还款期内，将贷款总额等分，每月偿还固定的本金，以及剩余贷款在本月所产生的利息。由于每月偿还的本金固定，而利息随本金的减少逐月递减，所以每月还款总额逐月递减。计算公式为：每月还款额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率，其中月利率=年利率÷12。

**三、提前还款相关法律规定**

根据《民法典》第六百七十五条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。如果要提前还款（分两次还清属于提前还款的一种情况），需关注贷款合同中关于提前还款的约定，部分银行可能会对提前还款收取一定的违约金等费用。同时，若涉及抵押相关的变更（如提前还款可能导致抵押权相关内容的变更），根据《民法典》第四百零九条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。