经济适用房二手房交易税费怎么计算？

在探讨经济适用房二手房交易税费的计算方法之前，我们先来明确一下经济适用房的概念。经济适用房是政府为解决中低收入家庭住房问题而提供的具有社会保障性质的住房，它的土地通常是由政府划拨的，与一般商品房有所不同。由于这种特殊性，经济适用房在二手房交易时的税费计算也有其特定规则。

首先是契税，它是购房者在房屋产权发生转移时需要缴纳的一种税。根据《中华人民共和国契税法》，契税税率为百分之三至百分之五。不过，在实际执行中，各地会根据不同情况制定具体的优惠政策。对于个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。例如，购买一套价值100万、面积为80平方米的家庭唯一住房，契税就是100万×1% = 1万元。

接着是增值税。一般情况下，如果该经济适用房取得产权满两年，免征增值税。如果未满两年，按照5%的征收率全额缴纳增值税。比如，一套未满两年、售价为120万的经济适用房，增值税就是120万÷（1 + 5%）× 5% ≈ 5.71万元。这里的计算公式是根据相关税收规定推导出来的，将含税销售额换算为不含税销售额后再乘以征收率。

个人所得税也是交易中可能涉及的税费。若满足家庭唯一住房且购买时间超过五年这两个条件，则可以免征个人所得税。若不满足，有两种计算方式。一种是能够提供房屋原值凭证的，按照（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%计算。比如，转让收入为150万，房屋原值为100万，转让过程中缴纳税金5万，合理费用3万，那么个人所得税就是（150 - 100 - 5 - 3）× 20% = 8.4万元。另一种是不能提供房屋原值凭证的，一般按照住房转让收入的1% - 3%核定征收，具体比例由各地确定。

土地出让金也是经济适用房二手房交易中特有的一项费用。因为经济适用房土地是划拨性质，在交易时需要补缴土地出让金。通常按成交价的1%计算，如果成交价低于当地政府公布的基准地价，则按基准地价的1%计算。例如，成交价为80万，土地出让金就是80万×1% = 8000元。

总之，经济适用房二手房交易税费的计算较为复杂，需要综合考虑房屋的产权情况、购买时间、面积等多种因素。在进行交易时，建议向当地的税务部门或专业的房产中介咨询，以确保准确计算税费，避免不必要的损失。