按揭房出售时怎样计算才能赚钱？

在出售按揭房时，若想赚钱，需全面考量多方面因素并进行合理计算。下面为你详细介绍具体的计算方法和需要考虑的要点。

首先，要明确按揭房的成本构成。按揭房的成本主要包括购房时的首付金额、贷款本金、贷款利息以及持有期间的相关费用。首付金额是购房时一次性支付的部分，贷款本金则是向银行借贷的购房款项。贷款利息是根据贷款金额、贷款利率和贷款期限计算得出的，这部分是购房的重要成本之一。持有期间的相关费用涵盖物业费、维修基金等。物业费是为了维护小区的正常运转和提供相关服务而支付的费用，维修基金则用于房屋公共部分的维修和保养。

以一套总价为 100 万元的房子为例，首付 30 万元，贷款 70 万元，贷款期限 30 年，贷款利率为 5%。通过等额本息还款法计算，每月还款额约为 3765 元，30 年总利息约为 65.54 万元。假设持有期间每年物业费为 2000 元，共持有 5 年，物业费总计 1 万元。那么这套房子的总成本就是首付 30 万元 + 贷款本金 70 万元 + 总利息 65.54 万元 + 物业费 1 万元 = 166.54 万元。

其次，要确定房屋的出售价格。出售价格受多种因素影响，如市场行情、房屋地段、房屋状况等。可以通过咨询当地的房产中介、查看周边类似房屋的成交价格等方式来了解市场行情。若当前市场行情较好，房屋地段优越且状况良好，出售价格可能会高于成本；反之，出售价格可能会低于成本。

假设经过市场调研，同地段同类型房屋的售价在每平方米 1.5 万元左右，该房屋面积为 100 平方米，那么理论上出售价格约为 150 万元。但考虑到成本 166.54 万元，此时出售是亏损的。若想赚钱，就需要等待市场价格上涨，或者对房屋进行装修改造提升其价值。

此外，还需考虑交易过程中的税费。在房屋出售过程中，需要缴纳一些税费，如增值税、个人所得税等。增值税方面，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）。个人所得税一般按照房屋转让所得的 20%征收，但如果满足一定条件，如是家庭唯一住房且持有时间超过 5 年等，可以免征。

综合来看，要使按揭房出售赚钱，需要精确计算成本，密切关注市场行情以确定合理的出售价格，并充分考虑交易税费等因素。只有当出售价格扣除所有成本和税费后仍有剩余，才能实现盈利。