审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律有哪些问题的解释？
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在处理城镇房屋租赁合同纠纷案件时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是重要的法律依据。下面为您详细解读其中的关键要点。 首先，关于合同的效力。根据该解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这意味着，如果房屋本身建设不合法，租赁合同可能会被认定无效，但如果后续取得合法手续，合同效力可以得到补正。例如，甲将未取得规划许可证的房屋租给乙，后在一审辩论终结前甲取得了许可证，那么该租赁合同就是有效的。 其次，装饰装修问题。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。比如，丙经丁同意装修房屋，后因丁违约导致合同解除，丙就可以要求丁赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。 再者，转租问题。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。例如，戊将房子租给己，己又转租给庚，转租期限超过了己剩余的租赁期限，如果没有特殊约定，超过部分无效。如果戊知道转租情况但六个月内没反对，之后就不能以未经同意为由解除合同或认定转租合同无效。 最后，优先购买权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，如果出租人卖房没通知承租人，承租人可以要求赔偿，但不能直接让出租人与第三人的买卖合同无效。总之，这些规定为解决城镇房屋租赁合同纠纷提供了明确的法律指引，保障了租赁双方的合法权益。
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