房产买卖中的无效合同有哪些？
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在房产买卖中，无效合同是指虽然合同已经成立，但因违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、集体、第三人利益等原因，不具有法律效力的合同。以下为您详细介绍几种常见的房产买卖无效合同情形及相关法律依据。 首先是无民事行为能力人签订的房产买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。比如不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的成年人，他们没有独立进行民事活动的能力，如果签订了房产买卖合同，该合同是无效的。这是因为他们无法理解合同的内容和后果，法律为了保护他们的权益，规定他们签订的合同不具有法律效力。 其次，双方以虚假的意思表示签订的合同无效。《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在房产买卖中，可能存在双方为了某种非法目的，比如逃避税费，签订阴阳合同，表面上的合同价格与实际交易价格不符，这种虚假意思表示签订的合同就是无效的。 再者，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。例如，未取得预售许可证就进行商品房预售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这是因为法律规定了商品房预售需要取得相应许可，违反该规定签订的合同会被认定无效。 另外，恶意串通，损害他人合法权益的合同也是无效的。依据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在房产买卖中，如果买卖双方恶意串通，故意压低价格损害第三人（如债权人）的利益，那么他们签订的合同就是无效的。 最后，损害社会公共利益的合同无效。当房产买卖涉及到损害公共利益，如建设的房屋不符合规划、破坏生态环境等情况，合同也会被认定无效。因为社会公共利益是受到法律保护的，任何损害公共利益的行为都不被允许。 总之，在房产买卖过程中，要仔细审查合同的效力，避免签订无效合同给自己带来损失。若对合同效力存在疑问，建议咨询专业的法律人士。
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