买小产权房签的合同是否有效？

我买了套小产权房，和卖家签了合同。但最近听说小产权房好像有很多问题，我就担心这合同会不会无效啊。我就想知道，从法律角度来讲，我买小产权房签的这个合同到底有没有效呢？

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#小产权房

共1位律师解答

要判断购买小产权房所签订的合同是否有效，需要结合具体情况，依据相关法律规定来确定。首先，我们来了解一下小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果购买小产权房的合同是双方真实意思的表示，签订合同的双方都具有相应的民事行为能力，但是因为小产权房的特殊性，其交易可能会涉及违反法律、行政法规的强制性规定。比如，农村集体土地的使用权一般只能在本集体经济组织成员之间流转，如果是本集体经济组织成员之间签订的小产权房买卖合同，合同有可能被认定为有效。因为这种交易在一定程度上符合农村集体土地的管理规定和集体成员的利益。然而，如果是本集体经济组织以外的人员购买小产权房，这类合同很可能会被认定为无效。因为将集体土地上的房屋出售给非本集体经济组织成员，违反了土地管理法中关于集体土地用途和流转的相关规定，损害了农村集体的公共利益。一旦合同被认定为无效，根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，购买小产权房存在较大的法律风险，在签订合同前一定要充分了解相关法律规定和房屋的具体情况。

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