金牛法院在审理商品房预售合同纠纷案件中有哪四大难点并提出了哪些相应措施？

我买了套预售商品房，和开发商产生了纠纷，听说金牛法院在审理这类案件时有四大难点，我想知道具体是哪四大难点，法院又针对这些难点提出了啥相应措施，好让我心里有个底，看看自己这案子大概会怎么发展。

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#预售合同纠纷

共1位律师解答

在商品房预售合同纠纷案件的审理中，金牛法院所面对的四大难点及相应分析是司法实践中非常重要的内容。首先，合同条款解释难。商品房预售合同通常是开发商提供的格式合同，其中的条款可能存在模糊不清、语义歧义的情况。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在实际案件中，对于一些诸如交付时间、质量标准等关键条款的解释，双方往往各执一词，这给法院准确认定合同内容和当事人的权利义务带来了困难。其次，事实查明难。商品房预售从合同签订到房屋交付往往有较长的时间周期，期间可能会发生各种影响合同履行的因素。比如施工过程中的不可抗力、设计变更等。要查明这些事实，需要收集大量的证据，包括施工记录、监理报告、气象资料等。而这些证据的获取和认定存在一定难度，有的证据可能被开发商掌握，购房者难以取得；有的证据可能由于时间久远而难以保存完整。《中华人民共和国民事诉讼法》规定了当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但在实践中，购房者往往处于弱势地位，举证能力有限，这就增加了法院查明事实的难度。再者，违约责任认定难。在商品房预售合同纠纷中，违约责任的认定是核心问题之一。然而，由于合同条款的不明确、事实查明的困难以及各种复杂因素的影响，准确认定违约责任并非易事。例如，开发商逾期交房可能是由于多种原因导致的，有的是自身原因，有的可能是第三方的原因。在这种情况下，如何判断开发商是否构成违约以及应承担何种程度的违约责任，需要综合考虑各种因素。《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在具体案件中，对于违约责任的具体承担方式和赔偿数额的确定，需要法院根据案件的具体情况进行裁量。最后，执行难。即使法院作出了判决，执行也是一个难题。一些开发商可能存在资金链断裂、资产转移等情况，导致判决难以执行。购房者即使赢得了官司，也可能无法实际获得应有的赔偿或房屋交付。《中华人民共和国民事诉讼法》规定了一系列的执行措施，但在实际操作中，执行法院面临着各种困难和挑战。为了解决执行难的问题，法院可能会采取多种措施，如查询、冻结、划拨被执行人的财产，拍卖被执行人的房产等。针对这些难点，金牛法院可能会采取一系列相应的措施。在合同条款解释方面，加强对格式条款的审查，遵循法律规定作出公正的解释。在事实查明方面，合理分配举证责任，引导当事人提供证据，必要时依职权调查取证。在违约责任认定方面，建立科学的裁量标准，综合考虑各种因素，确保违约责任的认定公平合理。在执行方面，加强与其他部门的协作配合，加大执行力度，提高执行效率，切实保障当事人的合法权益。

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