商品房买卖预售合同解除的法律依据是什么？

商品房买卖预售合同的解除，是指在合同有效成立后，当具备法律规定或合同约定的解除条件时，因一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。

从法律规定来看，《中华人民共和国民法典》赋予了当事人法定解除权。根据该法典第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。在商品房买卖预售合同中，如果开发商出现严重违约，如房屋质量问题严重影响正常居住使用、开发商擅自变更规划设计且未在规定时间内通知购房者等情况，购房者就可以依据这些法定情形解除合同。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也对商品房预售合同解除作出了具体规定。比如，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。若合同被认定无效，自然也就不存在继续履行的问题。再如，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时，如果出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

除了法定解除，合同双方还可以在预售合同中约定解除条件。当约定的解除条件成就时，享有解除权的一方就可以按照约定解除合同。比如双方约定如果开发商未能在规定时间内办理好产权登记手续，购房者有权解除合同等。但需要注意的是，无论依据法定还是约定解除合同，主张解除合同的一方都应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。