预售商品房如何办理抵押登记，相关程序有哪些？

预售商品房抵押登记是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。下面为您详细介绍其办理流程和相关程序。

首先，我们来了解一下相关法律依据。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以预售商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。这明确了预售商品房抵押登记的合法性和基本要求。

接下来是具体的办理程序。第一步，签订购房合同和抵押合同。购房人在与开发商签订《商品房预售合同》后，与贷款银行签订《楼宇按揭合同》，明确双方的权利和义务，约定以预售商品房作为抵押物向银行贷款支付购房款。

第二步，准备登记材料。一般需要提交以下文件：1. 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；2. 抵押登记申请书；3. 抵押合同；4. 《商品房预售合同》；5. 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；6. 可以证明抵押房地产价值的资料；7. 登记机关认为必要的其他文件。

第三步，申请抵押登记。抵押当事人持上述材料到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记手续。登记机关会对申请人提交的文件进行审查，符合规定的予以受理。

第四步，审核与记载。登记机关在受理申请后，会对抵押合同和相关文件进行审核。审核通过后，会在抵押合同上作记载，注明抵押登记的日期、编号等信息。这意味着抵押登记已经完成，银行取得了该预售商品房的抵押权。

第五步，竣工后重新登记。当抵押的预售商品房竣工并交付使用后，购房人领取房地产权属证书。此时，当事人应当重新办理房地产抵押登记，将原来的预售商品房抵押登记变更为正式的房地产抵押登记。

总之，预售商品房抵押登记涉及多个环节和相关法律规定。在办理过程中，当事人要严格按照法律要求准备材料、履行程序，以确保抵押登记的合法性和有效性，保障各方的合法权益。