二手房租赁有哪些法律风险？

我打算租套二手房，但又担心会遇到各种法律问题。我不太清楚在二手房租赁过程中，可能会面临哪些法律风险，比如房东的产权问题、合同条款问题之类的，想了解一下好提前做好防范。

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#二手房租赁

共1位律师解答

在二手房租赁中，确实存在不少法律风险，下面为您详细介绍。首先是房屋产权方面的风险。在租赁二手房时，要确认房东是否拥有合法的房屋产权。若房东并非房屋的真正所有权人，那么他与您签订的租赁合同可能是无效的。根据《中华人民共和国民法典》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。也就是说，如果真正的产权人不认可这份租赁关系，您可能会被要求搬离房屋，并且可能无法要求无权出租的房东承担全部责任。其次是房屋质量问题带来的风险。二手房可能存在一些潜在的质量问题，如漏水、墙体裂缝等。如果在租赁前没有对房屋进行仔细检查，入住后发现这些问题，可能会给您的生活带来不便。按照《民法典》的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。所以，如果出现质量问题，您可以要求房东进行维修，但如果合同中约定由您自行承担维修责任，那可能就需要您自己解决了。再者是合同条款的风险。租赁合同的条款需要仔细审查，比如租金支付方式、租赁期限、违约责任等。有些房东可能会在合同中设置一些不合理的条款，比如随意提高租金、提前解除合同却不承担违约责任等。根据《民法典》，合同的订立应当遵循公平原则，若合同条款显失公平，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。另外，还可能存在抵押、查封等权利受限的风险。如果房屋已被抵押或者查封，在租赁期间可能会面临债权人行使权利的情况，导致您的租赁权益受到影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。最后，还有转租的风险。如果未经房东同意擅自转租，房东有权解除租赁合同。《民法典》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以，在租赁过程中，一定要遵守相关规定，避免不必要的法律纠纷。

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