物业费欠费是否要经过业主委员会催交?

我家小区的物业说我拖欠物业费,要起诉我。但我觉得他们没通过业主委员会来催交,直接起诉不太合理。我想知道,按照法律规定,物业费欠费是不是必须要经过业主委员会来催交呢?
张凯执业律师
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在探讨物业费欠费是否需经业主委员会催交这个问题时,我们需要先明确一些相关的法律概念。物业费是指业主为了享受物业服务企业提供的服务,按照合同约定向其支付的费用。物业服务合同则是业主与物业服务企业之间就物业服务的内容、标准、费用等事项达成的协议。


根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。这意味着,只要物业服务合同合法有效,业主就有义务按照合同约定支付物业费。


同时,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨碍物业服务与管理的行为,物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的,人民法院应予支持。而在物业费催交方面,该解释第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务人请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。


从这些法律规定可以看出,法律并没有强制要求物业费欠费必须经过业主委员会催交。物业服务企业有权直接向欠费业主进行催交,催交方式通常为书面形式,比如发送催交通知函等。只要物业服务企业按照合同约定提供了服务,在经过书面催交后,业主无正当理由仍不支付物业费的,物业服务企业就可以通过法律途径,向人民法院提起诉讼来追讨物业费。


当然,在实际生活中,业主委员会作为业主的代表组织,可以在物业服务企业和业主之间起到沟通协调的作用。如果业主对物业服务存在不满或疑问,业主委员会可以协助双方进行协商解决。但这并不意味着业主委员会的催交是物业服务企业追讨物业费的必经程序。

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