房屋买卖合同未履行是否应退房款？

在探讨房屋买卖合同未履行是否应退还房款这个问题时，我们需要先明晰房屋买卖合同的概念。简单来讲，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。合同一旦依法成立，就对双方当事人具有法律约束力，双方都应当按照合同约定履行自己的义务。

当房屋买卖合同未履行时，是否退还房款要分不同的情况来看。

如果是卖方违约导致合同未履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在房屋买卖中，如果卖家不按照合同约定交付房屋、办理过户手续等，这就属于卖方违约。在这种情况下，买方有权要求解除合同，并要求卖方退还已支付的房款，同时还可以要求卖方承担相应的违约责任，比如赔偿买方因此遭受的损失，像购房资金的利息损失等。

若为买方违约致使合同未履行，比如买方未能按照合同约定支付房款，达到合同约定的解除条件时，卖方可以解除合同。一般来说，这种情况下卖方可能不会全额退还买方已支付的房款，因为买方的违约行为给卖方造成了一定的损失。不过，具体是否退还以及退还多少，要依据合同的具体约定和法律规定来确定。根据《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

还有一种情况是因为不可抗力等不可归责于双方的原因导致合同未履行。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，比如自然灾害、政府政策重大调整等。根据《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。在这种情况下，双方可以协商解决房款退还问题，一般来说，卖方应当退还买方已支付的房款，双方互不承担违约责任。

综上所述，房屋买卖合同未履行时是否退还房款，要根据具体的违约情况、合同约定以及法律规定来综合判断。在遇到此类问题时，建议当事人及时咨询专业法律人士，以维护自己的合法权益。