共有人擅自出卖共有物的买卖合同的效力该如何认定？

我和朋友共同拥有一套房子，但是朋友在我不知情的情况下就和别人签了卖房合同。我想知道他这种擅自出卖共有物的买卖合同到底有没有效力呢？我现在该怎么办？

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#共有物买卖

共1位律师解答

在探讨共有人擅自出卖共有物的买卖合同的效力如何认定这个问题之前，我们先来明确一下什么是共有物。共有物就是两个或以上的人共同拥有的物品，像房子、车子等。在共有关系中，每个共有人对共有物都享有一定的权利，但同时也受到一定的限制。对于共有人擅自出卖共有物的情况，根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。也就是说，如果没有达到相应的同意比例或者未经全体共同共有人同意，共有人擅自出卖共有物的行为是不符合规定的。那么，这种擅自签订的买卖合同效力究竟如何呢？一般分为以下几种情况。首先，如果第三人是善意的，即不知道或者不应当知道出卖人是擅自处分共有物，并且已经支付了合理的价款，同时完成了不动产的登记或者动产的交付，那么根据民法典中关于善意取得的规定，第三人可以取得该共有物的所有权，此时买卖合同是有效的。《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。其次，如果第三人不是善意的，也就是知道或者应当知道出卖人没有处分权而仍然与之签订买卖合同，那么该买卖合同可能会被认定为无效。因为这种情况下，第三人与出卖人可能存在恶意串通，损害了其他共有人的合法权益。根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。另外，如果其他共有人事后对该买卖合同进行了追认，那么该买卖合同也会被认定为有效。这意味着其他共有人对出卖行为进行了认可，愿意接受这个买卖的结果。在实践中，如果遇到共有人擅自出卖共有物的情况，其他共有人可以通过法律途径来维护自己的权益。如果买卖合同被认定为无效，其他共有人可以要求返还共有物；如果第三人已经善意取得了共有物，其他共有人则可以向擅自出卖的共有人要求赔偿损失。总之，共有人在处理共有物时，应当遵守法律规定，尊重其他共有人的权利，避免不必要的法律纠纷。

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