什么是联建，房地产联建的主要类型及其法律性质是什么？

联建，通常指的是两个或以上的主体，为了共同的目的，在房地产开发领域依据合同约定联合进行房地产开发建设的一种合作方式。从本质上来说，联建是一种民事合作行为，参与联建的各方以共同出资、共享利润、共担风险为基础开展合作。

房地产联建主要有以下几种类型：

一是法人型联建。这种联建方式下，合作各方共同组建一个新的法人实体来进行房地产开发。新成立的法人以其全部财产对外承担民事责任，合作各方按照出资比例或约定分配利润、承担风险。比如A公司和B公司共同出资成立C房地产开发公司，专门负责一个房地产项目的开发，C公司就是一个独立的法人主体。《中华人民共和国民法典》规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人型联建的法律性质就是通过设立新的法人来开展房地产开发活动，合作各方的权利义务由新法人的章程和相关合同约定。

二是合伙型联建。合作各方不成立新的法人，而是以合伙的形式进行联建。在这种模式下，合作各方对开发项目共同经营、共享收益、共担风险，对外承担无限连带责任。例如甲企业和乙企业签订合伙型联建协议，共同开发一个楼盘，双方按照协议约定的比例投入资金、分享利润，若项目出现亏损，双方都要以各自的全部财产承担责任。依据《中华人民共和国民法典》中关于合伙合同的规定，合伙人对合伙债务承担连带责任。合伙型联建在法律性质上属于合伙关系，合作各方的权利义务主要由合伙协议确定。

三是合同型联建。合作各方仅通过签订联建合同来明确各自的权利义务，不成立新的组织形式。各方按照合同约定分别履行自己的义务，如一方提供土地，另一方负责建设资金和施工等。在这种情况下，各方相对独立，各自对自己的行为负责。比如丙单位提供土地，丁公司负责出资建设，建成后按照合同约定分配房屋。合同型联建的法律性质是一种合同关系，各方的权利义务完全依据联建合同来确定。

在参与房地产联建时，了解联建的定义、类型和法律性质至关重要。不同类型的联建在法律责任承担、利润分配等方面存在差异。参与方应根据自身的实际情况和需求，谨慎选择联建方式，并通过签订详细、合法的合同来明确各方的权利义务，以保障自身的合法权益，避免不必要的法律纠纷。