房地产企业破产时购房者该怎么办？

当房地产企业破产时，购房者面临着诸多复杂的情况和权益保护问题。以下为您详细分析不同情形下购房者应采取的措施及相关法律依据。

首先，如果购房者已经支付全部房款且房屋已交付，那么购房者对该房屋拥有所有权。依据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在这种情况下，即使房地产企业破产，购房者的房屋所有权不受影响，只需关注房屋后续的产权登记等手续能否顺利办理。若因企业破产导致相关手续办理出现障碍，购房者可以通过向破产管理人申报权利，要求其协助完成产权登记。

其次，若购房者已支付全部房款但房屋未交付。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这意味着购房者的权益具有一定的优先性。购房者可以向破产管理人主张继续履行购房合同，要求交付房屋。如果无法交付房屋，购房者有权申报债权，要求退还已付房款及赔偿损失。

再者，对于仅支付部分房款的购房者，情况相对复杂。如果选择继续履行合同，购房者需要按照合同约定继续支付剩余房款，同时向破产管理人主张交付房屋的权利。若不打算继续履行合同，购房者可以要求解除合同，向破产管理人申报债权，要求退还已付房款及利息等损失。不过，这种情况下的债权清偿顺序可能相对靠后。

最后，若是购房者办理了按揭贷款且房屋未交付。一方面，购房者与银行之间存在借贷关系，仍需按照贷款合同的约定偿还贷款。另一方面，购房者与房地产企业之间存在购房合同关系。此时，购房者可以与银行协商，看是否能够变更贷款合同的相关条款。同时，向破产管理人申报权利，争取保障自己的合法权益。在整个过程中，购房者要及时关注破产程序的进展，积极配合破产管理人的工作，必要时可以寻求专业律师的帮助，以维护自身的最大利益。