到底在什么情况下可以退房？

在购房过程中，退房是一个涉及诸多法律规定和复杂情况的问题。下面将详细介绍在不同情形下可以退房的相关法律依据和条件。

首先是开发商逾期交房的情况。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果开发商没有按照合同约定的时间交房，并且经过购房者催告后，在三个月的合理期限内仍未交房，购房者有权解除购房合同，也就是可以退房。例如，合同约定2025年1月1日交房，但到了4月1日还没交，购房者在2月1日催告过，那么购房者就有权利提出退房。

其次是开发商擅自变更设计。房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

再者是房屋质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋存在严重的质量问题，影响到购房者的正常居住使用，比如墙体裂缝、房屋漏水等问题，经过多次维修仍无法解决，购房者也可以要求退房。

另外，开发商证件不全。按照规定，开发商销售房屋必须具备完整的证件，如《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。如果开发商证件不全，属于违法销售，根据《城市房地产管理法》等相关规定，购房者可以要求退房。

最后是购房合同无效。如果签订的购房合同存在重大误解、显失公平等可撤销情形，或者存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，购房者可以请求人民法院或者仲裁机构撤销或确认合同无效，进而要求退房。例如，开发商故意隐瞒房屋已经抵押的事实与购房者签订合同，购房者发现后就可以主张合同无效并要求退房。

总之，在购房过程中，如果遇到上述符合法律规定的情形，购房者可以依据相关法律规定维护自己的合法权益，要求退房。但在实际操作中，建议购房者先与开发商协商解决，如果协商不成，可以通过法律途径解决。