破产企业（房产）抵押合同为何无效？

在探讨破产企业（房产）抵押合同无效的原因之前，我们先明确几个基本概念。抵押合同是指抵押人和抵押权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。如果破产企业在这个时间段内签订房产抵押合同，就可能会被认定为可撤销的行为。一旦被撤销，抵押合同就会被视为无效。

另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。如果企业已经出现破产原因，还通过房产抵押合同对个别债权人进行偏袒性清偿，这种行为也可能被撤销，导致抵押合同无效。

从公平清偿的角度来看，破产程序的目的是使所有债权人公平受偿。如果允许破产企业随意签订房产抵押合同，将企业的房产优先用于清偿个别债权人的债务，就会损害其他债权人的利益。为了保障全体债权人的公平受偿权，法律对破产企业的财产处分行为进行了严格限制。

对于签订了破产企业（房产）抵押合同的债权人来说，如果合同被认定无效，并不意味着债权就完全无法实现。债权人仍然可以作为普通债权人参与破产财产的分配。不过，普通债权的清偿顺序相对靠后，受偿比例可能较低。在发现企业有破产迹象时，债权人应该及时关注企业的财务状况和法律程序，必要时可以寻求专业法律帮助，以维护自己的合法权益。

总之，破产企业（房产）抵押合同无效主要是基于法律对破产程序中公平清偿的考量以及对债务人不当财产处分行为的限制。债权人在面对这种情况时，要了解自己的权利和救济途径，通过合法方式尽量减少损失。