拆迁土地具体是怎么评估的呢？

拆迁土地的评估是一个严谨且专业的过程，以下为您详细介绍：

首先，评估机构的选择至关重要。一般来说，需要由具有相应资质的专业评估机构来负责，以确保评估的公正与透明。例如，在一些地区，房屋拆迁管理部门会每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁当事人选择。若拆迁当事人协商不成，可能会通过抽签或由房屋拆迁管理部门指定等方式确定评估机构。

评估机构确定后，具体的评估流程如下：

1. 资料搜集阶段：机构会搜集涉及土地的所有细节，包括地理位置（如土地位于城市中心还是郊区，交通是否便利等）、大小（具体的面积数值）、功能（是用于农业生产、工业建设还是商业开发等）以及所有权文件等。这些信息是后续评估的基础。

2. 因素综合考量阶段：依据各地相关评估标准和方法，综合考虑土地的市场价格、可能用途以及开发潜力等因素。例如，一块位于城市繁华地段的土地，其市场价格通常较高，且可能用于商业开发，开发潜力大；而偏远地区的土地市场价格相对较低，开发潜力可能有限。

3. 价值确定阶段：运用比较分析、收入法或成本法等多种方式，确定土地的实际价值。

- 比较分析（市场法）：如果被征收土地周围有类似土地的交易案例，且具有可比性，一般会采用市场法进行评估。通过对比类似土地的交易价格，来确定被评估土地的价值。但在一些农村地区，由于集体土地不能像国有土地那样自由交易，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量有限，这种方法可能不太适用。

- 收入法：若土地经常用于出租或者经营等有收益的情况，其价值体现就不在于土地本身，而是体现在未来的收益上。这种情况下，就需要采用收益评估法，预估土地未来一段时间里的收益，根据实际情况转化到土地补偿当中。

- 成本法：在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。成本法通过求取被评估土地在估价时点的重置或重建价格，去掉折旧，以此估算被评估对象的合理价值。不过，在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。

- 假设开发法：如果土地还没有建成或者还正在修建，但被纳入了征收范围内，这种情况下就需要采取假设开发评估法。这种方法是假设修建工程完工之后能获得一个怎样的价值，对这个价值进行估计，然后去掉开发中所需要的成本，来估算被评估土地的价值。

4. 报告形成阶段：最终形成详尽的评估报告。整个评估过程需严格遵守当地法律法规，并向被征用者公开，便于双方就合理赔偿金额进行商议。

从法律依据方面来看，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。