征地拆迁该如何判断补偿是否合理?

我家的土地和房屋面临征地拆迁,不太清楚怎么判断补偿是否合理。像补偿标准是怎么定的,有没有什么具体的参考因素?还有就是不同类型的土地和房屋补偿会不会不一样?希望能得到详细的解答。
张凯执业律师
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征地拆迁判断补偿是否合理,可以从以下几个方面来看:


首先,从补偿标准的制定依据来看,征地补偿准则需综合多方面因素。在市区或乡镇行政区域内的土地,要遵循政府整体规划确立的使用范围,结合土地类型、年产值、土地区位排序、农用地等级、人均耕种面积、土地供需状况、当地经济发展水平以及城镇居民最低生活保障等因素,再依据片区划分,进行全面综合计算后得出补偿标准。例如,不同地段、不同肥沃程度的耕地,补偿标准会有所差异。


其次,关于各类土地和房屋的具体补偿标准:

- 若征收的是耕地,土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍;安置补助费根据农业人口数量计算,每公顷被征收耕地的安置补助费,最多不超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

- 征收其他类型土地,土地补偿费和安置补助费标准参考征收耕地标准,由各省、自治区、直辖市自行决定。

- 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,同样由各省、自治区、直辖市决定。


再次,从补偿的程序和原则方面判断:

- 应遵循“先补后拆”原则,被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,补偿方式可选择货币补偿或房屋产权调换。

- 若选择产权置换,“拆一还一”是基本保障,即按1:1的面积计算标准进行房屋置换。

- 拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁后的生活水平应等于或高于原有生活水平。


法律依据方面,《土地管理法》48条规定,征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。《土地管理法实施条例》第二十六条对补偿费的归属做了明确规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有等。

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