开发商虚假宣传如何认定及处罚？

首先，我们来了解一下开发商虚假宣传的认定。从法律角度讲，虚假宣传是指经营者利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途、有效期限等作引人误解的虚假宣传。在房地产领域，开发商虚假宣传通常表现为对房屋的周边环境、配套设施、房屋质量、面积等方面进行夸大或不实的描述。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。同时，《中华人民共和国广告法》第二十八条也明确指出，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。具体情形包括商品或者服务不存在；商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料等。

如果开发商的宣传内容与实际情况不符，并且对购房者的购买决策产生了实质性影响，那么就很可能被认定为虚假宣传。例如，开发商宣传小区周边会有大型商场，但实际上并未建设；或者宣传房屋面积与实际测量面积相差较大等情况。

对于开发商虚假宣传的处罚，《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定，经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。《中华人民共和国广告法》第五十五条也规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

此外，购房者作为受虚假宣传影响的消费者，还可以依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。如果因为开发商的虚假宣传导致购房者遭受了精神损害等其他损失，购房者也可以依法主张相应的赔偿。