如何降低购买到抵押商品房的风险？

在房地产交易中，抵押商品房指的是开发商或业主将房屋作为抵押物向银行或其他债权人进行贷款等融资行为的房产。购买到抵押商品房可能会面临诸多风险，比如房屋可能因抵押人无法偿还债务而被拍卖，购房者的权益难以得到保障。不过，我们可以通过以下方法来降低购买到抵押商品房的风险。

首先，进行产权调查是非常关键的一步。根据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。购房者可以前往当地的不动产登记机构，查询所购房屋的产权状况，看是否存在抵押登记信息。一般来说，不动产登记机构会提供详细的产权档案，包括房屋的抵押、查封等情况。如果房屋存在抵押，登记信息会明确显示抵押的权利人、抵押金额、抵押期限等内容。

其次，仔细查看开发商的证件也是必不可少的。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合相关条件并取得商品房预售许可证明。购房者在购买期房时，要查看开发商的“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果开发商的证件不全，特别是没有预售许可证，那么房屋可能存在抵押或其他问题。而且，在查看预售许可证时，要注意许可证上的房屋栋号、楼层等信息是否与所购房屋一致。

再者，在签订购房合同的时候，要特别关注合同条款。合同中应该明确约定房屋是否存在抵押情况，如果开发商隐瞒抵押事实，购房者有权要求解除合同并获得相应的赔偿。根据《中华人民共和国民法典》合同编的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所以，购房者在签订合同前，一定要认真阅读合同条款，对于不明确或不合理的地方，要及时与开发商协商修改。

另外，资金监管也能有效降低风险。购房者可以将购房款存入专门的资金监管账户，而不是直接交给开发商。这样可以确保资金的安全，防止开发商挪用资金导致房屋无法按时交付或存在抵押问题无法解决。《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。资金监管制度可以保证购房款专款专用，保障购房者的利益。

最后，如果在购房过程中发现房屋存在抵押情况，购房者要及时与开发商沟通解决方案。可以要求开发商在一定期限内解除抵押，如果开发商无法按时解除抵押，购房者有权采取法律措施维护自己的权益。比如，购房者可以向法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失等。总之，购房者在购买商品房时要保持警惕，通过多种方式降低购买到抵押商品房的风险，保障自己的合法权益。