question-icon 房产证不过户公证合同是否有效,有什么法律依据?

我最近在考虑买套二手房,卖家提出可以先公证合同,不过户。我有点担心这样做合不合法,会不会有什么风险。我想知道这种房产证不过户只公证合同的情况到底有没有效,背后的法律依据又是什么,希望能有人详细给我讲讲。
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answer-icon 共1位律师解答

房产证不过户,公证合同是有效的,但需要注意的是,此时对房屋仅享有债权,不发生物权变动的效力。房屋未办理物权登记导致房产证没过户,这属于物权变动问题,不过这并不影响公证书和买卖合同的效力。 首先来解释一下几个法律概念。物权,简单来说,就是对物享有的一种权利,比如对房子的所有权就是物权的一种。而债权呢,是基于合同等产生的一种请求权。在房屋买卖中,签订合同就产生了债权,但是要真正获得房子的所有权,也就是物权,一般需要办理过户登记。 《民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。这就表明,从物权角度,不过户就不能取得房屋的完整物权。 同时,《民法典》第二百一十五条指出,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。所以说,即使没有办理过户登记,房屋买卖合同只要符合合同生效的条件,那就是有效的,公证后的合同同样有效。 另外,依据《公证法》第三十六条,经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。这也进一步说明了公证合同的有效性。不过,虽然合同有效,但房屋买卖只公证不过户存在诸多风险,比如卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易,或者房屋权利受到限制(如被查封、抵押)等情况发生,购房者权益可能受损。

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