居民房价涨前买房，卖房者有精神病，交易是否有效？

我之前买了套房子，当时房价还没涨起来。最近房价涨了，卖家家属突然说卖家有精神病，要认定之前的交易无效。我不太懂这方面的法律，想知道在这种情况下，我们之前的房屋交易到底有没有效啊？

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#房屋交易效力

共1位律师解答

在探讨居民房价涨前买房，卖房者有精神病时交易是否有效这个问题，需要从法律对民事行为能力的规定以及房屋买卖合同效力的判定等方面来分析。首先，依据《中华人民共和国民法典》的规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，实施的民事法律行为无效；不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施的纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。也就是说，对于精神病人实施的民事行为，要根据其精神状态属于无民事行为能力还是限制民事行为能力来判断行为效力。在房屋买卖交易这种较为重大且复杂的民事行为中，如果卖房者是无民事行为能力人，那么其与买房者签订的房屋买卖合同是无效的。因为无民事行为能力人无法理解房屋买卖这种行为的性质、后果和意义，不能独立实施民事法律行为。例如，精神病人完全无法认识到自己是在出售房屋，也不明白出售房屋会导致自己失去房屋所有权等后果，此时所签订的合同自然无效。若卖房者是限制民事行为能力人，就需要看该房屋买卖行为是否与其智力、精神健康状况相适应。一般来说，房屋买卖涉及较大的财产金额和复杂的法律关系，通常超出了限制民事行为能力人的认知和处理能力范围。所以这种情况下，该房屋买卖合同属于效力待定的合同。如果其法定代理人同意或者追认该交易，那么合同有效；若法定代理人拒绝追认，则合同无效。对于买房者而言，如果在交易时并不知晓卖房者有精神病，且已经按照合同约定支付了合理的房款，并且办理了房屋过户手续等，在法律上可能构成善意取得。根据《民法典》关于善意取得的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在善意取得的情况下，即便卖房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，买房者也可能合法取得房屋的所有权。当发生此类争议时，通常需要通过专业的司法鉴定来确定卖房者在签订房屋买卖合同时的精神状态。法院会依据司法鉴定结果，并结合相关法律规定来判定房屋交易是否有效。若交易被认定无效，根据《民法典》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，居民房价涨前买房，卖房者有精神病时交易是否有效不能一概而论，要综合考虑卖房者的民事行为能力、买房者是否善意取得以及相关法律规定等多方面因素来判断。

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