物业催费函是以收到还是送达为准？

在法律层面上，要判断物业催费函是以收到还是送达为准，需要从不同角度进行分析。首先，我们来了解一下“送达”和“收到”这两个概念。“送达”通常指的是物业采取了合理的方式，将催费函交给了能够代表业主接收信件的相关主体或者按照规定放置在了特定位置；“收到”则强调业主本人实际拿到了催费函。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定以及一般的法律实践，如果物业采用的是直接送达方式，比如当面交给业主或者其同住成年家属，这种情况下，当催费函交到业主或其同住成年家属手中时，就视为送达，同时一般也意味着业主收到了催费函。从法律效果上来说，此时催费函开始产生相应的法律效力。

要是物业采用的是邮寄送达方式，根据相关规定，以回执上注明的收件日期为送达日期。即便业主可能因为各种原因没有及时看到信件，但只要回执显示信件已被签收，就视为送达。这是因为在邮政服务的流程中，签收通常被认为是完成了送达的程序。

如果是公告送达，例如物业在小区公告栏张贴催费函等方式。在公告期满后，就视为送达。这是考虑到公告送达是在无法通过其他方式送达的情况下采取的一种特殊方式，公告期满给予了业主足够的了解信息的时间。

综上所述，一般情况下送达就意味着催费函开始产生法律意义上的效力，而不一定以业主实际收到为标准。不过在实际操作中，如果业主能够证明物业的送达方式不符合法律规定或者存在明显瑕疵，那么可能会影响催费函的效力认定。