房地产抵押估价指导意见有哪些规定？
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《房地产抵押估价指导意见》是为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险而制定的规范性文件。下面为你详细介绍其相关规定。 首先，对于估价机构和人员方面。从事房地产抵押估价的估价机构，应当具备相应资质。估价师应当了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况，必要时应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。根据《房地产抵押估价指导意见》规定，房地产估价机构应当将房地产抵押估价报告向当地房地产管理部门进行备案。这一规定是为了便于相关部门对抵押估价行为进行监管，保障市场的规范运行。 其次，在估价目的和价值定义上。房地产抵押估价目的，是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 再者，关于估价方法的选择。《房地产抵押估价指导意见》指出，房地产抵押估价应当根据估价对象的具体情况，选用比较法、收益法、成本法等估价方法进行估价。对于收益性房地产，应当选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在运用不同估价方法时，要考虑到各种方法的适用条件和局限性，以确保估价结果的准确性和合理性。 另外，估价报告的内容也有严格要求。房地产抵押估价报告应当全面、详细地说明估价对象状况，包括土地和建筑物的位置、用途、面积、四至、产权状况等。同时，要清晰地阐述估价的依据、原则、方法、过程和结论。报告还应当对抵押房地产的变现能力进行分析，包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序等。 最后，在估价中的特殊情况处理上。当抵押房地产存在拖欠工程款等法定优先受偿款的情况时，估价师应当进行调查并在估价报告中予以披露。如果抵押房地产已经出租，应当考虑租赁权对抵押价值的影响。对于在建工程抵押估价，要重点关注其建设进度、后续工程所需资金等情况，合理确定抵押价值。
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